Menu

Hypotéka

Hypotéka je podobný pojem jako třeba víno. Víte, že má spoustu odrůd a je velký rozdíl, jakou zvolíte, protože se nemusí hodit zdaleka ke všemu. Obecně můžeme říct, že hypotéka je vlastně dlouhodobý úvěr, který se ve většině případů pojí s nákupem či opravou nějaké nemovitosti. Spolu s úvěry ze stavebního spoření je to nejlepší způsob financování vlastního bydlení.

Lorem ipsum Víte, že… běžná je také kombinace účelů? Klienti často využívají jednu hypotéku na koupi i rekonstrukci zároveň.

Účelová hypotéka

Když už se bavíme o hypotéce, většina lidí si vybaví tu nejznámější, tedy klasickou účelovou hypotéku. Označení účelová má velice jednoduchý důvod – můžete ji využít pouze k předem stanoveným účelům, a to nejčastěji k pořízení, stavbě či opravě nemovitosti. Jak banka pozná, že jste si za peníze nekoupili něco jiného? Docela snadno, to vy musíte prokázat, za co jste utráceli. Nicméně různé banky nabízejí různé podmínky, takže třeba ne vždy musíte dokládat faktury. Než si ale na peníze budete moct sáhnout, musíte nejprve splnit několik podmínek.

Na co se musím připravit?

Víc času zpravidla zabere shánění potřebných dokumentů než vyřízení vlastní žádosti o úvěr. Nejprve musíte prokázat výši svého příjmu, třeba doložením potvrzení od zaměstnavatele nebo daňovým přiznáním. Musíte se také něčím zaručit, většinou ale můžete jako záruku poskytnout i nemovitost, kterou se chystáte koupit, rekonstruovat, či teprve postavit. V závislosti na její hodnotě a konkrétních podmínkách banky nebo spořitelny, která vám půjčku poskytuje, můžete dostat až 100 % odhadní ceny.

Kolik si můžu půjčit?

Hypotéku tak můžete čerpat od stovek tisíc až do výše mnoha milionů korun. Výše vašich splátek se pak odvíjí jednak od doby, po kterou budete splácet (běžně 5-30 let), jednak podle zvoleného způsobu splácení – anuitního, progresivního, nebo degresivního – a jednak podle procentního poměru zatížení nemovitosti hypotečním úvěrem (tzv. LTV). Čím vyšší je tento poměr, tím vyšší je úroková sazba a přibývají i požadavky. Často banky požadují uzavření životního pojištění, lepší bonitu atd., aby tak předešly riziku, že byste později z jakéhokoli důvodu nemohli svou hypotéku splácet. Vysoká míra zatížení nemovitosti úvěrem tím pádem zvyšuje úrokovou sazbu i splátky.

Zajímá vás, kolik můžete splácet? Vyzkoušejte hypoteční kalkulačku Wüstenrot

Kolik zaplatím na úrocích?

Poslední, ale možná nejdůležitější, je výše úroků. Protože ručíte nemovitostí, platíte na úrocích míň než u běžných půjček. To je ten důvod, proč jsou hypotéky tak oblíbené. Úroky můžou být fixní, čili ve stejné výši po stanovenou dobu (i 15 let), nebo proměnlivé. U těch se po určitém čase (většinou jednou za rok) podle aktuální situace na trhu výše úroků upraví, což souvisí nejen s mírou inflace, ale i řadou dalších faktorů. Větší oblibě se tak poměrně logicky těší fixní úroky, protože máte jistotu, že při splácení po přesně stanovenou dobu nedojde k žádné změně. I tady si ale musíte dát pozor, jak dlouhé fixační období si zvolíte – příliš krátká i příliš dlouhá doba totiž může být poměrně nevýhodná. Pokud splníte zákonné podmínky, můžete si navíc částku zaplacenou na úrocích z účelové hypotéky každý rok odečíst z daní, a to až do výše stanovené v zákoně č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Na možnost odečtu vás ale banka upozornit nemusí.

Hypotéka - infografika

Neúčelová hypotéka

Dnešní trh si nemůže dovolit zůstat u jednoho typu produktu, proto i hypotéky začaly být „šité na míru“ zákazníkům. U neúčelové (tzv. Americké) hypotéky vlastně dostáváte úvěr na cokoli a nemusíte si lámat hlavu s prokazováním, k jakému účelu jste peníze použili. Vyřízení hypotečního úvěru je taky rychlejší a potřebujete k němu méně podkladů. Pokud bychom srovnávali neúčelovou hypotéku s běžnou půjčkou bez ručení, dosáhnete na vyšší částku za lepších podmínek – úroky jsou nižší a splatnost delší. Někteří lidé proto dají přednost neúčelové hypotéce jako řešení splacení několika půjček naráz.

Lorem ipsum Víte, že… ještě přísnější pravidla platí pro hypotéku bez prokázání příjmů? Ačkoli se zpravidla jedná o účelovou hypotéku, můžeme u ní obdržet částku odpovídající maximálně 50-60 % z odhadní ceny.

I výhody mají svá omezení

Výhodnost podmínek je u neúčelových hypoték vykoupena tím, že zpravidla nedosáhnete na půjčku ve výši 100 %, ale spíš 70 % odhadní ceny nemovitosti, kterou ručíte. Běžná je i o něco vyšší úroková sazba. U neúčelové hypotéky taky nelze uplatnit odečet úroků od základu daně z příjmu.

Jaké produkty jsou ještě spojené s hypotékami?

Zajímavými variantami u hypoték jsou také předhypoteční úvěr a tzv. refinancování hypotéky. Zatímco první produkt řeší půjčení peněz bez zajištění nemovitostí, druhý se využívá v případě, že vám stávající podmínky hypotéky už nevyhovují.

Kdy využijete předhypoteční úvěr

Předhypoteční úvěr slouží k pořízení nemovitosti, kterou sice můžete financovat hypotékou, ale dočasně není možné ji zastavit, nebo podat návrh na vklad zástavního práva. Proto se využívá k překlenutí období před převodem nemovitosti, typicky družstevního bytu, do osobního vlastnictví. Vlastník družstevního bytu totiž nevlastní nemovitost, ale jen právo k jejímu užívání, takže ji nemůže zastavit. Podobná situace nastane, pokud si chcete koupit obecní byt, nemovitosti z dražby, developerských projektů nebo třeba montovanou stavbu.

Jak předhypotéka funguje?

Na prodej (téma proplácení faktur)

Po době splatnosti předhypotečního úvěru, což je nejčastěji jeden rok, nebo získání nemovitosti, kterou můžete ručit, se mění předhypoteční úvěr v klasickou hypotéku. Musíte ale počítat s tím, že si banka pro tento přechod stanoví přesné podmínky – v případě koupě družstevního bytu to může být potvrzení od družstva s uvedením přesného termínu převodu bytu do osobního vlastnictví. Počítejte také s vyšším úrokem a minimálně roční fixací, přece jen si půjčujete peníze bez zajištění nemovitostí.

 

 Proč refinancovat hypotéku?

Refinancování hypotéky využívá ten, komu z jakéhokoli důvodu nevyhovují stávající podmínky hypotéky a od konkurenční banky dostane lepší podmínky. Často je trnem v oku příliš dlouhá doba splácení nebo nevýhodné úroky.

 Co vlastně to refinancování je?

K refinancování se lidé často rozhodnou v okamžiku, kdy jim u původní banky končí fixační období. To znamená, že mohou zdarma doplatit zbytek hypotéky – a pokud si na tuto částku půjčí u nové banky, je refinancování na světě. Banky u refinancování většinou nabízejí nižší úroky a příjemnou změnou je i menší byrokracie. Třeba výši příjmu většinou stačí doložit čestným prohlášením a odhadní cenu si banka pouze „zaktualizuje“ podle původního odhadu, který jste už předkládali při vyřizování původní hypotéky. Snazší, rychlejší, pohodlnější, výhodnější. A protože vlastně uzavíráte novou hypotéku, můžete si znovu přenastavit všechny parametry, jako třeba délku fixačního období nebo výši splátek.

Malý rádce pro správný výběr hypotéky

Každá banka si pravidla nastavuje po svém – přijímají různé příjmy v různé výši, budou sledovat jiné položky vašich výdajů a jsou ochotné půjčit různé částky na rozdílné doby splatnosti. Proto, pokud si chcete porovnat nabídky více bank, zeptejte se při jednání v každé bance na stejné údaje. Tak můžete od bank získat skutečně srovnatelné nabídky. Pokud vám jedna banka nabídne úrok třeba 1,99% p.a. (zkratka per annum, česky „za rok“) s tříletým fixačním obdobím a druhá banka 2,3% p.a. s pětiletým obdobím, už lidově řečeno mícháme jabka s hruškama a srovnáváme nesrovnatelné.

Než vyrazíte do banky, připravte si otázky

Zajímejte se hlavně o výši úvěru, zatížení nemovitosti úvěrem (LTV) v procentech, dobu splatnosti, délku fixačního období úrokové sazby, úrokovou sazbu, požadovanou výši příjmů (a typy započitatelných příjmů) a výdaje, které banku zajímají. Pak si zjistěte, jaké poplatky budete muset platit – za sjednání úvěru? Za vedení úvěru? Za vyhotovení odhadu? Poplatky spojené s čerpáním úvěru? Je důležité se na tyto poplatky v každé bance zeptat a správně si je poznamenat.

Co po vás může banka ještě chtít?

Zeptejte se, jestli je povinnost založit si v bance účet, ze kterého se bude úvěr splácet. A pokud ano, jakou částku měsíčně zaplatíte za jeho vedení. Nabídka hypotéky ale může být podmíněná ještě dalšími povinnými produkty. Setkat se můžete s požadavkem založit si účet a aktivně ho využívat, třeba tak, že si na něj necháte zasílat výplatu. Mohou po vás chtít zřídit si kreditní kartu a platit za její vedení, nebo k hypotéce životní pojištění, což je opět pravidelný měsíční výdaj.

Chcete stavět? Ptejte se na proplácení faktur

Stavba (předhypotéka)U stavebních účelů jako výstavba nebo rekonstrukce domu či bytu je důležité vědět, jakým způsobem vám banka bude posílat peníze. Jestli budete muset nosit jednotlivé faktury k proplacení, nebo vám banka umožní čerpat peníze bez předkládání faktur. Druhý způsob vám může při stavbě ušetřit nemalé prostředky třeba tím, že nakoupíte výhodněji stavební materiál nebo některé práce svěříte kamarádům a práci jim proplatit bez faktury. Pokud to banka umožňuje, zjistěte si, jestli si za tuto službu účtuje nějaké poplatky.

Jak vybrat nejlepší nabídku?

Držte se parametrů, které se dají vyčíslit v korunách. Položte si otázku „Co mě jako klienta vlastně nejvíc zajímá?“ Většina si asi odpoví „Přece kolik peněz budu měsíčně platit!“ Někteří lidé v bance poptávají údaj o RPSN, jinými slovy úroky a poplatky vyjádřené úrokem. Většině je ale tento výraz cizí. Proto radíme – ptejte se po částce v korunách, kterou každý měsíc budete muset zaplatit.

Odpovědi najdete při sčítání

Teď už víte, na co všechno se ptát – přišel proto čas na velice jednoduchou matematiku. Sečtěte splátku hypotéky a všechny měsíční výdaje za produkty, které banka k hypotéce požaduje. Tím myslíme už zmíněné vedení účtu na splácení, vedení pojistky k hypotéce, poplatky za kreditní karty a další. Zvlášť sečtěte taky vstupní poplatky, které bance zaplatíte za vyřízení hypotéky. Pak už se vám bude porovnávat podstatně snadněji.

Proč to děláme?

Kontakt Petr, 28 let, svobodný Často narážím na to, že mí přátelé ani nevědí, že by si mohli koupit vlastní auto nebo bydlení – myslí si, že si musí ještě našetřit a zbytečně pak ztrácí čas.
Kontakt Marie, 37 let, vdaná, 1 dítě ( 10 let ) Když založíte rodinu, začnete finance více řešit, protože už nejde jenom o vás. Praktických informací je málo. Ráda bych to pomohla změnit a podělila se o to, co vím.
Kontakt Karel, 56 let, ženatý, 2 děti ( 25 a 19 let ) Od klientů občas slýchávám „Víte, já tomu moc nerozumím“. Vím, že nikdo nemůže vědět všechno, ale každý může mít přehled. A to už je dobrý základ.